신과장의 부동산플렉스

신과장의 부동산플렉스
Posted 3 days ago

드디어 2만 구독자 돌파하였습니다 ㅠ.ㅠ 중간 중간에 내려놓는 시간이 종종 있었는데 더 열심히 해보도록 하겠습니다! 감사합니다!

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신과장의 부동산플렉스
Posted 3 weeks ago

안녕하세요 부동산 플렉스 신과장입니다.

오래전부터 꾸준히 지역분석 스터디를
진행하고 있었습니다.

제주에서도 제주도 물건 뿐 아니라
전국의 투자 유망한 지역의 단지들을 선별하여
부동산 투자 지역 분석도 하고
실제 임장으로 이어져서 좋은 성과도 내고 있습니다.

지금 부터는 지역분석을 하면서
기존에 수강생분들과 제가 투자를 했던
경험을 토대로 지역과 단지에 대한 정보를
드려보도록 하겠습니다.

경기도 고양 행신
부동산 투자 괜찮을까요?
행신동은 1기 신도시인 일산 신도시와 서울 상암동 사이에
위치한 동네로 고양시 덕양구에 속해 있는 동입니다.

행신역을 기준으로 서울 4대문 안쪽으로 출퇴근 하는
많은 직장인들과 신혼부부들이 선호하는 지역이기도 하죠.

택기지구 개발로 화정에서 부터 행신까지
비슷한 시기에 개발이 되어 입주를 진행했습니다.

주변에서 상급지라고 할 수는 없지만
투자금액 대비 투자 수익률만 놓고 본다면
꽤 괜찮은 지역이라 생각해서

부동산투자를 하는 사람이면 행신은
한번쯤은 공부를 해두는게 좋지 않을까 싶습니다.

그러면 경기도 고양시 행신동은
어떤 포인트를 가지고 투자를 해야 하는지
알아보도록 하겠습니다.

- 입지분석
- 대장아파트
- 투자 기준(하락폭/세대수/타입)
- 투자금액
- 추천단지
- 총평 및 마무리

입지분석

행신동은 1동 ~ 4동으로 되어 있는데

각 동별로 인구는 2만명 ~ 3만명이 밀집되어 있습니다.

앞서 말씀 드렸듯이 서울로 출퇴근 하는 분들이
많이 거주하시며 선호를 하시는 곳이기 때문에

행신동 내에서도 선호도가 극명하게 갈리는것을
확인 할 수가 있습니다.

수도권에서 역세권이라는 것은
없으면 안되는 수준의 옵션이라고 생각합니다.

물론 버스 등 다른 대중교통을 타기도 하지만
출퇴근시 혼잡도를 생각하면 버스로 출퇴근을
하시는 분들은 남들보다 1시간 정도 일찍 출발을
해야하는 분들의 이야기도 들었습니다.

그렇기 때문에 행신역과 강매역이 있는
가장 아래쪽 단지들이 힘을 쓰고 있는 상황으로

대장아파트

가장 많이 언급되는 대장단지는 무원마을 6단지
이지만 아무래도 입주년차가 있기 때문에
94년 입주한 무원마을보다 2000년대에 입주를 한
서정마을 5단지, 행신3차 등이 최고가로는 더 높습니다.

서정마을 5단지 경우에는 강매역세권인데요
최근에 능곡역쪽으로 서해선이 연결이 되면서
능곡역에 가까이 붙어 있는 SK3차도 약간은
힘을 쓰고 있는 것이 아닌가 생각됩니다.

하지만 연식이 10년이상 차이나는 아파트의 가격차이를
비교해본다라고 하면 그렇게 엄청난 차이가 나는 것은
아니기 때문에 아무래도 KTX가 있는 행신역이 더
선호도가 높은것이 아닌가 생각이 됩니다.

59제곱을 기준으로 본다면 역시 역과 가장 가까운
소만마을 6단지가 연식과 비교를 해본다면
대장이라고 부를 수 있을 만큼의 시세를 보여주고 있습니다.

마찬가지로 행신SK3차가 최고 가격으로 거래가 되었는데요
이는 상급지인 화정과 비교를 하게 만드는 가격이 아닐까
싶습니다. 마치 자동차를 사러가서 풀옵션을 고민하다가
더 높은급의 깡통차를 사고 오는 느낌?

같은 값이면 더 상급지의 물건을 사는것이 대부분
좋은 판단이 되는 경우들이 많습니다.

화정역 주변은 상권도 엄청나게 발달되어 있고
3호선 라인이 가지고 있는 서울 접근성이 뛰어나며
고양선 연장과 대곡역 GTX의 영향도 충분히
받을 수 있는 위치이기 때문이죠

투자기준

지금같이 상승장을 거친 후 하락을 겪은 상황에서의 투자는
오히려 더 쉬울수 있습니다. 기존에 고점을 쉽게 파악 할 수
있고, 고점대비 얼마나 많은 금액이 빠졌는지를 보면
어느정도 회복을 하고 그에 따라 대략적인 수익을 예상해
볼 수도 있기 때문입니다.

입지가 괜찮은 물건들은 폭등장때는 상승폭이 거의
50%에 육박했지만 하락장일때는 20~30% 정도가 가장
많이 빠진상황이니 우선은 최대한 30%이상이 빠진 단지를
찾아보도록 합니다.

찾는 방법은 간단합니다.
호갱노노 앱을 통해 각 단지마다 드래그를 해보면 전고점
대비 얼마나 많이 빠졌는지를 알 수 있으니 말이죠

우선 아파트 시세가 상승하려면 전세 물량이 감소해야 하고
그로인해 전세가가 올라가는 순서가 필요합니다.

그럼 전세물량이 얼마나 빠지고 있는지 확인해보겠습니다.

10일 전과 비교해서 행신동은 4건이 빠졌습니다.
택지지구라 아파트가 엄청나게 많음에도 불구하고
총 매물갯수가 151건이라는 것도 지금 상황을 보여주는
상당히 중요한 지표 입니다.

꼭 기억하세요
미분양물량 감소 -> 전세물량 감소 -> 전세가 상승 -> 매매가 상승

여기에서는 개인적으로 투자 대상 단지와 물건을 선별하는
종합적인 방법으로 접근을 해보도록 하겠습니다.

투자는 투자금액, 성향, 기간, 목적에 따라 좋고 나쁨이
달라질 수 있기에 본인에게 맞는 투자방향으로 꼭
추가 검색 및 보완을 해서 투자에 적용시키길 바랍니다.

호갱노노 앱의 필터링 기능을 활용해

세대수(500세대 이상)
금액 (6억이하)
면적 (23평 ~ 34평)의 필터를 먼저 설정해줍니다.

다음 단지별로 드래그를 해보면 최고점 대비 얼마나
빠졌는지 확인 할 수 있죠

소만마을6단지
전고점 대비 30%이상이 빠졌습니다.

갭가격은 6800만원 정도로 나오지만
실제 매물로는 1억정도 갭투자금액을 예상해야 합니다.

다음은 버스라인과 가깝고 초대단지 세대수가 장점인
샘터2단지도 30% 이상 빠졌다고 나오는군요

샘터 같은 경우에는 과거에 햇빛23단지에 비해 가격이
떨어졌지만 최근엔 오히려 더 높게 거래가 되거나 비슷한
수준으로 거래가 되고 있습니다.

다음은 약간은 애매한 포지션과
애매한 사이즈의 무원 1단지 부영
역시 고점 대비 30%이상 하락했음을 알 수 있습니다.

다음은 샘터2단지와 현재 쌍벽을 이루고 있는
햇빛마을23단지 역시 30%이상 빠져있습니다.

특히나 23단지를 보실때는 가변형(방2개)과 방3개짜리
구조가 있으니 가격차이를 꼭 확인해보시고 선택하시길
바랍니다. 상승장에서는 큰 차이가 없지만
하락장에서는 선호도에 따라 하락폭이 더 클 수 있습니다.

마지막으로 소만마을 6단지 뒤로 7단지 입니다.
역시나 30% 이상 떨어졌었습니다.

이러한 단지들이 지금은 많이 회복을 해서 전고점을 향해
달려가고 있습니다.

이러한 단지들을 찾은 다음 투자자가 해야할
일은 무엇일까요? 바로 투자금액 기준에 맞는 매물들이
있는지를 찾아보는 것입니다.
투자금액

저는 개인적으로 지역에 따라 최대 투자금액을 정해두고
투자를 하는 편입니다. 그렇게 해야 투자자금 대비 최대한의
수익률을 뽑아먹기가 쉽지 때문이죠

행신의 경우에는 과거에 5000만원 안팎으로 투자가 가능한
지역이었지만 지금은 상황이 다릅니다. 전세가는 그동안
아주 많이 빠졌고 그에비해 매매가는 몇몇 급매를 제외하곤
여전히 견고하기 때문이죠

그렇다면 전략을 수정해야 합니다. 투자금액이 1억정도가
들어가는 상황이 되었으니 투자금 1억을 넣고 1억의 수익을
올릴 수 있는지, 가능하다면 어느정도 기간을 두고
가능할지 생각해보아야 합니다.

신이 아닌 이상은 얼마나 상승할지 또한 그 상승기간을
정확히 예측할 수는 없지만 부동산에도 엄연히 서열이라는
것이 존재하기 때문에 상급지부터 상승을 시작해서 하급지에
또 그 하급지까지 퍼지는 상황을 주시하고 있으면
대략적으로 알수 있습니다.

예를 들어 매물을 찾는다고 가정했을때

과거 최고가가 5.9억이었다가
현재 3.9억 수준까지 떨어져있는 상태에서
투자금 1억이 들어간다고 한다면
전고점인 5.9억까지 몇년안에 회복을 할 것인지
뛰어 넘을 것인지 등을 생각해볼 수 있습니다.

시장을 바라 보는 시각은 모두 다르기 때문에
이 정도 까지 온다면 각자 개인의 판단으로 인해
최종 결정을 해야할 때입니다.

저는 스터디를 통해 제주도와 육지의 수강생 분들과 함께
행신과 화정 지역의 아파트에 투자를 각 각 진행했습니다.

아직까지는 순조롭게 가격이 쭉쭉 올라가고 있는데
이것이 언제까지 올라갈지 모르는 상황이라 예상했던
매도가격에 근접해 가고 있는 상황이라 조만간에
매도를 하는 분들이 생길 수도 있을꺼 같습니다.

추천단지

투자해보지 못한 단지는 제외하고 투자대상으로
여기고 여러번 임장을 했던 단지들만 나열해 드리겠습니다.

햇빛마을 23단지
샘터마을 2단지
소만마을 7단지
소만마을 6단지

햇빛마을 20단지
햇빛마을 18-2단지

마무리

언급해 드린 부분외에 공급이라던지, 재재 이주수요 등
여러가지 고려해야할 사항들이 있습니다.

하지만 하락장에서도 거래가 꾸준히 되었던 단지들이고
매물도 가장 빠르게 소진되는 단지들 중에서

투자자들이 쉽게 접근할 수 있도록 갭도 적당한 단지들이
위에 나열해 드린 단지들이지 않을까 생각됩니다.

더 좋은 단지들도 많지만 제가 나열해 드린 단지들은
제 기준에선 투자하기 좋은 단지들이라 생각합니다.

단지 안에서도 어떤 매물을 선택하느냐에 따라
투자의 성패가 갈리기 때문에 반드시 저렴하게 살 수있도록
현장을 자주 둘러보시길 추천드립니다.

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신과장의 부동산플렉스
Posted 1 month ago

한동안 낚시나 다른 취미에 빠져서 돌아댕기다가 두어달 전부터 열심히 임장 다니고 있네요 역시나 투자는 제주도 보다는 수도권인거 같습니다 ㅎ

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신과장의 부동산플렉스
Posted 7 months ago

안녕하세요 부동산플렉스 신과장입니다. 조만간에 경매 물건에 관한 투자 물건 브리핑을 하는 영상들과 기초과정을 담은 영상들을 회원 전용 영상으로 업데이트 해드릴 예정입니다. 많은 관심과 구독 부탁드립니다.

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신과장의 부동산플렉스
Posted 8 months ago

1월 말 경매 기초과정 스터디 공지 올라와있습니다. 참고 부탁드려요! blog.naver.com/shinjiha2/223006152365

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신과장의 부동산플렉스
Posted 8 months ago

제주도에서 진행 되는 경매 기초과정 강의

제주시 24.1.8일(월) 외도동 스터디룸
오전 10 ~ 13시

서귀포시 24.1.6일(토) 모슬포 스터디룸
오전 10시 ~ 13시

상세 문의 pf.kakao.com/_JxgPxexj/friend
카카오톡 채널 친구추가 하셔서 문의주세요!

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신과장의 부동산플렉스
Posted 8 months ago

부동산경매 시장에도 AI가 대세?

🎁부동산플렉스에서 연말 선물을 가지고 왔습니다.
요즘 수많은 곳에서 AI를 활용하는 상황인데 앞으로는 부동산경매쪽에서도 AI의 역할이 상당해질 것으로 보입니다.

미스고부동산을 사용하게 되면 가장 고민이 되는 투자자금에 맞는 물건을 검색하는 것도 상당히 쉬워집니다.
1000만원의 투자금에 맞는 물건을 찾아달라면 찾아주기도 하고,
토지 투자를 하시는 분들은 도로와 붙어있는 땅 등 다양하게 활용할 수 있는 상황이기도 합니다.
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회원가입시 추천코드를 넣지 않으면 3개월 추가 제공이 되지 않습니다.
결제전이나 회원가입시 추천코드를 꼭 넣어주셔야 혜택을 받는 부분이니
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🔍 앱스토어나 플레이스토어에서 ’미스고부동산‘을 검색해 주세요

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신과장의 부동산플렉스
Posted 8 months ago

안녕하세요 신과장입니다.
저의 투자이야기 지난 1편에 이어 2편도 바로 시작하도록 하겠습니다.
지난 1편을 보고 오지 않으셨다면
아래링크를 통해 보실 수 있습니다.

blog.naver.com/shinjiha2/223303781350

주식투자대회 1억을 '0원'으로 만들다.

돈이 없으면 부동산투자를 할 수 없다는 나만의 생각이 있었는데 책을 보니 대출을 활용하면 500만원으로도 할 수 있는 물건들이 많을 것이라 생각했다.

그동안 부동산투자는 돈이 많은 사람만 하는 투자라고 생각했고, 그래서 '주식을 해야하나' 생각을 했지만 마침 한 증권회사에서 1억의 사이버머니를 주며 정해진 기간동안 최대한 돈을 많이 불리는 대회를 개최했었다.

거기에 참여를 해서 내가 주식투자와 맞는지를 테스트 해보기로 했지만 결과는 '0'원 ㅎㅎ

나와 주식은 맞지 않는 것으로..

지나고 나서의 이야기이지만 부동산투자를 꽤나 오래 하고나서 나만의 기준이 생겼을때 수강생 분들에게 "이렇게 이렇게 마인드셋을 하고 투자를 하면 좋다"라고 경험에 빗대어 조언을 드리면 돌아오는 답변 중에 적지않은 비율로 "주식투자하시면 잘 하시겠어요!"가 있다.

그에 대한 대답은 늘 저 모의투자대회 이야기를 꺼내 웃음으로 마무리가 되지만 말이다.

지금도 무서워서 주식투자는 못하고 있지만
딸에게는 애플이든 삼성이든 맥도날드건 주식을 사주기로 했다. 10여년이 흐른 뒤 종이가 되어 있거나 지금 돈의 가치보다는 훨씬 많은 가치증가가 있을 것이라 기대를 하면서 말이다.

무작정 현장으로 가보다

책에서 읽은 것을 토대로 그대로 한번 따라해 보기로 했다. 그 과정에서 돈을 실제로 투자하지는 않지만 현장들을 다녀보면서 주식과 마찬가지로 과연 내가 할 수 있을까? 라는 생각에 확신을 주기 위함이었다.

하지만 아무것도 모르는 상태에서 물건을 검색하고 현장답사를 하고 하는것에 무리가 있었기에 우선 집에서 가장 가까운 법원에 가보기로 했다.

처음 가보는 법원이라 괜시리 입구에서 들어갈까 말까를
한참을 고민하다 법원의 문턱을 넘은거 같다.

법원 입구에서 경매관련된 책자를 나눠주는 분들을 만나 이야기를 듣다보니 원래 책 2000원에 파는건데 열심히 하라고 그냥 준다고 하였고, 간단한 절차들도 알려주셨다.

어떻게 보면 나의 첫 스승일 수도 있겠다!

경매정보지를 들고 알려주신 대로 경매입찰법정으로 가는데 법원 풍경이 신기하고 신나기만 하다. 죄지인 사람들을 많이 볼 꺼 같은 느낌이 있었지만 그런거 없다.

유일하게 고양지원에서 죄수복을 입고 소리치며 법정에 끌려가는 사람을 봤다.

그렇게 입찰법정 앞에 도착한 순간 사실 정말 깜짝 놀랄 수 밖에 없었다. 왜냐하면 이건 진짜 TV에서나 보던 그런 수산시장 경매장의 풍경 같이 사람이 정말 많았기 때문이다.

처음 법원구경은 모든게 신기했다. 낙찰자를 부르는 방식, 입찰표를 내는 것, 법원안에 있는 사람, 낙찰자, 패찰자 그리고 구내식당

신나게 구경을 마치고 낙찰자와 패찰자의 희비, 그리고 생각보다 높은 가격에 낙찰 되었을때의 탄식과 웅성거림 모든게 나에겐 재미있게 보였다.

아마도 부동산투자를 해야하는 운명이었나보다. 구내식당 밥도 입맛에 맛았다. 전국법원을 돌아다녀보았는데 개인적인 입맛으로는 성남지원이 좀 가정식 같은 느낌도 있으면서 깔끔했던거 같다.

단 7일!! 물건을 찾아라!!

나에게 주어진 시간은 7일이다.
이 7일안에 반드시 물건을 찾아야 한다.

이게 무슨 소리일까? 단 7일이라니?

입구에서 받은 경매정보지에 붙어있던 굿옥션사이트 무료 7일 이용권의 이야기 이다. 내가 투자를 시작했을 당시에는 지지옥션, 굿옥션(현 옥션원), 스피드옥션 이렇게 3개의 사이트만 알려져 있었다.

지금은 수업이 많은 프롭테크 경매 사이트들도 많이 생겼지만 사람이란게 적응의 동물임과 동시에 변화를 싫어하는 건지 이미 익숙한것을 바꾸기가 힘든건지 여전히 그 3가지 사이트만 사용하고 있다.

스피드옥션의 경우에는 저자 할인혜택과 추가 기간제공등 이벤트가 상시로 있으니 필요하신분들은 아래링크를 통해 신청하면 된다.
안녕하세요 신과장입니다. #부동산경매사이트 #스피드옥션 전국 1년이용권 #할인 신청 방법 안내해드리겠습...
blog.naver.com
주어진 7일 동안 내가 투자 할 수 있는 금액대에서 내가 지하철을 타고 갈 수 있는 지역의 모든 물건을 검색해보기로 했다.

조건은 '3천만원 미만의 빌라와 아파트들'

아파트는 거의 나오지 않았고 나오더라도 빨간글씨들이 덕지 덕지 붙어있는 딱봐도 위험한 물건들인거 같아서 단순하게 제일 깔끔해 보이는 물건을 찾아보았다.

사실 권리분석이고 뭐고 할 수 있는 상태가 아니었기에 그냥 책에서 나오는대로 나름 권리분석해보고 말소기준권리도 찾아보는게 다였다. 지금 생각하면 내가 가진 전재산을 날릴 수도 있는 상황이었다.

그렇게 작고 소중한 나의 투자금 500만원에 걸맞는 물건들이 주로 인천빌라로 나를 안내하고 있었다.

그렇게 인천빌라로 임장을 떠나게 되는데...

사진과 함께 원본을 보고 싶으신분들은

blog.naver.com/shinjiha2/223304240806

오늘은 여기서 마무리 하도록 하겠습니다.
곧 이어 3부로 찾아뵙겠습니다.

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신과장의 부동산플렉스
Posted 8 months ago

24살, 500만원으로 부동산투자를 할 수 있었던 방법

안녕하세요 신과장입니다.
개인적인 이야기를 하는 것을
좋아라 하지 않지만
최대한 가볍게 이야기를 해보록 하겠습니다.

✅ 고등학교 3학년, 대학에서 미래가 보이지 않았다.

대학을 진학해야 하는 시기에
상당한 많은 고민을 했습니다.

대학을 진학하고 졸업을 한다고해서
과연 내가 원하는 것을 할 수 있고
뭔가를 많이 배울 수 있을 것인가?

주변에서는 그래도 꼭 대학은 나와야 한다며
추천을 했지만 대학을 나오지 않더라도
충분히 많은 돈을 벌 수 있고, 기업을 경영할 수 있으며
더 많은 직원들을 고용할 수 있다고 생각했습니다.

지금도 마찬가지지만 경제계에 탑에 있는 분들 중
대학을 안나온 사람들의 이야기가 심심치 않게
들리는지..내가 그런 길을 가고자 해서
그런 말들이 더 솔깃했는지도 모르겠습니다.

✅ 생각을 정리하기 위해 군대를 가다!

대학을 의미 없이 다니는것 보다는
조금 더 생각할 시간을 가지며
앞으로 나아갈 길을 찾아보고자
대학 지원과 동시에 군대 입대신청서도
같이 냈고 해병대에 지원했지만 탈락..

그리고 나서 제일 빨리 갈 수 있는
육군으로 들어갔습니다.

그렇게 2년간의 군생활을 마쳐갈때쯤
경찰공부를 하기로 결심을 했지만
9개월 정도의 짧은 준비기간을 마치고
시험을 쳤으나 탈락!!

빠르게 경찰의 꿈을 접었습니다.

✅ 책 속에서 길을 얻다.

어릴적 부터 참 공부를 못하는 아이었습니다.
하지만 정말 감사하게도 책을 읽는 건
아주 좋아하는 아이였습니다.
장르가 무엇이 되었든 말이죠.

집 책장에 꽂혀있었던 장편, 단편 소설부터
잘 모르는 경제서적까지 그냥 다 읽어보았던거
같습니다.

또 집에서 가까운 도서관이 있는데
친구들이 시험기간에 공부하러 가면
저는 책을 빌려서 읽기를 좋아했습니다.

그렇게 어렸을때 부터 책을 많이 읽어오던
습관이 경찰공부를 마무리 하고
역시나 서점에서 책을 읽던 중

모든 투자자들의 입문서 격인
부자아빠 가난한아빠의 책이 생각나
투자쪽 코너에서 책을 보던 중

우연히 부동산책을 보게 되었고
그 자리에 서서 한권의 책을 다 읽게 되었습니다.
그렇게 500만원 밖에 없던
사회초년생은 부동산 투자를
시작하게 되었습니다.

다음편도 쭉쭉 업데이트가
될 예정입니다. 팔로우 하시고
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신과장의 부동산플렉스
Posted 8 months ago

아니 유튜브 라이브 도대체 어떻게 하는 건가요?!!!

해볼려고 해도 다 끊기네요 ㅠ.ㅠ 컴맹이라 안될려나봐요

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Welcoem to posts!!

신과장의 부동산플렉스 Posted 3 days ago

신과장의 부동산플렉스 Posted 3 weeks ago

신과장의 부동산플렉스 Posted 1 month ago

신과장의 부동산플렉스 Posted 7 months ago

신과장의 부동산플렉스 Posted 8 months ago

신과장의 부동산플렉스 Posted 8 months ago

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