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居屋2024兩種新玩法
- 居屋2024將於今年第四季起接受申請，值得留意有兩個新玩法: i) 「家有初生優先選樓計劃」及 ii) 每個屋苑按比例分配「家有長者」、「家有初生」及「一人申請者」的預留配額，換言之五大屋苑都必定預留一定數量單位予一人申請者。
- 關於第一個新玩法，居屋2024將會預留合共2,900個配額給「家有長者」及「家有初生」，說白了就是今次優先揀樓的組別內，「家有初生」與「家有長者」的揀樓次序都是均等，將會一同在優先揀樓的組別內參與電腦抽籤競爭。
- 所謂的「家有初生」定義就是「於2023年10月25日或以後有子女出生的家庭申請者」。
- 至於第二個新玩法，以往新居屋申請就會在「整個可供發售單位」的數量中，撥出指定配額予「家有長者」及「一人申請者」，但居屋2024就改為從「每個屋苑」中，撥出40%配額予「家有長者」及「家有初生」，以及10%配額予「一人申請者」，簡單而言，今期居屋王啟盈苑必定會有單位給予「一人申請者」選購。
- 舉例，啟德啟盈苑提供1,736個單位，當中40%會撥給「家有長者」及「家有初生」，亦即694伙；10%單位，亦即174伙會預留給「一人申請者」，而啟盈苑186呎的納米戶型只有30伙，按此推算，一人申請者仍有機會競爭144伙278至287呎的潛在一房戶型。
- 除折扣減少至30%外，另一引來爭議的是居屋2024同時下調申請人的入息及資產上限，令申請門檻進一步收緊，一人及家庭申請者的入息上限分別為$30,000及$60,000；資產上限分別為$615,000及$1,230,000。
- 其他問題仍有待開放申請時釐清，屆時才會有較明確指示，這段期間可先參考我們的申請攻略熱身：bit.ly/2YgTdHb
#居屋2024 #申請居屋 #胡說樓市
97 - 11
又到上車時間?
《明報》引述消息稱，計劃第四季推售新居屋，共7,132伙，包括安達臣、啟德、東涌、油塘及屯門五個屋苑，建議市值七折定價，呎價$5,980至$9,230，售價$143萬至$467萬，現市況下仍推出超過7,000伙供應，加上私樓競爭下，一貫火熱的銷情今年會否冷卻下來?
《明報》傳送門：news.mingpao.com/ins/%e6%b8%af%e8%81%9e/article/20…
#新居屋 #五大屋苑 #胡說樓市
301 - 38
1) 還記得我們一年前曾報道錦田山水盈停車場200處漏水(YT傳送門: https://youtu.be/1B_XYci1Qc8?si=2emIp... )嗎? 一年後類近情況再度出現，發生於豪宅盤沙田瓏柏山，有谷友PM我們，稱瓏柏山停車場靠山位置出現多處牆身滲水，最嚴重是2樓、3樓停車場，連電掣都流出白華。
2) 根據谷友傳來的照片，2樓停車場向東北位置的地面有大量積水，範圍廣大，管理處已放置雪糕筒封閉受影響的地方，部分牆身亦已打針灌漿，而地面停車場正進行維修工程，牆身圍板均需暫時移開。根據谷友形容，車場入口地面亦長期有水滲出，靠山位置亦是滲水的重災區，更離譜的是，傳來的影片顯示，3樓暢易達車位更現鼠蹤。
3) 我們就此向發展商新地查詢，他們亦承認受今年雨季影響，屋苑停車場牆身出現輕微滲漏情況，受影響位置屬於未發售車位，瓏珀山服務處已即時跟進，現正進行優化改善工程，並圍封關範圍，而且確認相關電力設施安全。
4) 我們《胡‧說樓市》一年前亦曾到瓏珀山拍攝地下連花園特色單位的驗樓情況，當時單位內並沒有漏水情況，而該單位的呎價高達$26,446，影片於YAHOO財經播放，重溫可按此：https://youtu.be/LXi410Kp8CI?si=B48W5...
#瓏柏山 #漏水 #停車場 #胡說樓市
179 - 11
銀行承諾加快按揭審批，再向市場派定心丸？
1) 早前地產代理業界與金管局會面後，行來不少代表人物亦先後建議金管局指示銀行確保將一定資金流動性放回房地產市場，即使早前金管局副總裁阮國恆曾向不同傳媒透露，未見銀行有放慢按揭步伐，但今早金管局總裁余偉文及銀行界代表卻主動召開記者會，承諾會加快按揭審批的時間。
2) 會上銀行代表稱，如客戶申請按揭及交齊文件，銀行會致力於兩周內回覆審批結果，變相向市場派定心丸；又指個別銀行收緊按揭審批，並非屬一刀切，又稱業界就支持本港經濟增長有所共識，並會做好風險管理，但兩周內回覆審批結果的承諾是否有約束力、有多少間銀行許下承諾等，銀行界代表卻沒有確實答覆。
3) 事實上，目前準買家最關注的，除了是按揭審批進度遲緩外，亦是銀行估價不斷收緊，不過記者會上金管局及銀行均沒有承諾緩解估價不足的問題。
4) 至於今日召開記者會的另一個重點，當然是回應早前中小企含淚反映被銀行call loan的情況，實際上就目前而言，call loan的情況只限於中小企，鮮有影響一般市民的按揭情況，即使估價滑落，在準時還款的前提下，目前銀行亦絕少向小市民call loan。
5) 至於9月美國議息後，會否是銀行取態的另一轉捩點？我們會密切為大家跟進。
#金管局 #負資產 #按揭 #樓市 #胡說樓市
290 - 61
轉賣為租
- 今日多間傳媒報道，恒基將旗下紅磡必嘉坊·曦匯，和啟德The Henley部分貨尾轉賣為租，連同早前其士集團的PRINCE WESIDENCE ，這個趨勢可能會蔓延。
- 正如我們之前PODCAST中曾經討論，既然此刻有高達2萬伙新盤貨尾堆積，而發展商又不甘於將市中心地段的貨尾大幅劈價，或可選擇先將單位放租，待市況回暖時再重新推售，反正現時租盤搶手，將項目95%單位放租三年後，又不用被一手條例捆綁，銷售彈性更大。
- 不過，轉賣為租暫只會見於位處配套方便的市中心、舊區或鄰近大學的地段，其他有大量供應的全新發展區，則仍未有轉賣為租的誘因。
- 專賣為租只適合財力雄厚或沒有太大資金壓力的發展商採用，若資金比較緊絀，當然貨如輪轉是最好辦法，只是在現市況下，有頭髮邊個想做瘌痢？
圖片來源：有線新聞截圖
#負資產 #按揭 #樓市 #胡說樓市
224 - 22
- 按證公司早前公布，8月8日起有條件接受合資格人士申請按保出租，可能是部分人士的救生艇，但都唔好太老定。8月8日至今，我們都不下一次收到谷友來函，稱所屬的按揭銀行尚未有此安排或內部研究中，遲遲未獲回覆確實申請程序。
- 根據申請按保出租的流程，按揭借款人都必須先向銀行申請，待銀行同意後再遞交按證公司批核。即使你手持一封醫生簽署的懷孕證明，也不代表你必定成功獲批出租，因為銀行都會按照個別風險審批，在目前銀行按揭取態偏緊的情況下，也不難想像申請會卡關。也側面反映，除非是硬性規定，即使對上有指引，亦不代表銀行必須跟隨。
- 正如我們上周的評論所指，銀行屬於私營機構，營運方針有其商業決定，若金管局應地產代理業界要求，硬性規定保持一定比例資金流入房地產市場，以確保樓市的流通能力，則有可能適得其反，亦必須出師有名。今日各大報章都引述金管局副總裁阮國恒反駁，銀行上半年未償還按揭貸款不減反增，若銀行拒接按揭申請，理論上這個數字應該下跌，亦澄清銀行無刻意降低物業估價，因為估價全經外部進行。
- 阮國恒亦稱，在合理情況下，銀行call loan屬於風險管理的一部分，不應被簡單化、妖魔化，若銀行不合理call loan，可將各案轉介金管局，但他又表示，自跟工商及地產代理界人士會面後，至今約一周仍未收到相關個案。
- 對於金管局的回應，業界亦應心中有數吧。
#按揭 #按保出租 #金管局 #胡說樓市
196 - 11
【📢拍攝驗樓申請注意! 「飛揚2期」拍攝驗樓申請】
《胡‧說樓市》一直都有拍攝驗樓環節，如各谷友想參加，我們每個屋苑都有一個名額，如多於一名申請人，則會以抽籤決定。今次開放申請的，是長實及新地合作發展，位於屯門的「飛揚2期」，申請將於21/8/2024，晚上9時截止。(記得要剔訂閱《胡‧說樓市》!)
📢請留意，驗樓申請重要日期:
19/8/2024 (開放申請)
21/8/2024晚上9時正 (申請截止)
22/8/2024或之前 (抽籤完結，抽中者會以電郵個別通知(*留意電郵!)，如在23/8/2024之後還沒有收到通知，則代表沒有中籤)
申請連結：bit.ly/4fQ1nwb
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#驗樓 #飛揚2期 #屯門 #新盤 #長實 #新地
#胡說樓市 #胡國威
181 - 3
《胡·說樓市》是媒體，影片公開上載後可隨時隨地收看，是「報道」，不明何故成為別人的「市場消息」🥹
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胡.說樓市（英語：WuChatProp）是一個網上地產新聞平台，由有線電視節目《樓盤傳真》前主播胡國威，及兩位明報網上資深財經記者賀慧恩和陳迪麟，共同創立。平台最初透過Facebook「胡‧說樓市」專頁，發佈樓市資訊及評論，隨後開創YouTube及網站等媒介發佈影片及文字內容，在網上跟受眾探討及研究各類樓市議題，包括新樓開則、二手樓揀樓策略、海外置業資訊及業主維權故事等。