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房地產知識│ 房仲話術破解│買房賣房攻略 │房市動向分析│台中首購換屋 如果你對以上的內容感興趣，我的頻道將會是你不可錯

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Welcoem to posts!!

in the future - u will be able to do some more stuff here,,,!! like pat catgirl- i mean um yeah... for now u can only see others's posts :c

地產獵人說
Posted 1 year ago

❰❰❰❰📢⚠️🌀颱風來襲🌀⚠️❱❱❱❱
⚠注意做好防颱準備⚠
⚠危險地方不要去喔⚠

小編Isa及Hunter住在幸福的台中市
今天放了「久違的颱風假」🤭

🌀颱風過後是看房時機喔👀
可以檢查🔎房子是不是有漏水啊！

🏘 地產獵人守護您回憶的家🏘
🏡買屋賣屋大小事~交給我們就對了👍


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地產獵人說
Posted 1 year ago

【房貸怎麼談到高成數?】
在買房時，房屋可以貸款的成數是很多人非常關心的重點，
因為這會直接影響到需要準備多少頭期款。
舉例來說，
市價1,000萬的房子，
假設可以貸款8成，
代表銀行可以借你800萬，
自備款只要200萬。
但若是銀行只能貸給你5成，
那麼自備款就要準備500萬。


銀行房貸成數的計算基礎，
是以「銀行鑑價價格」與「買賣成交價」取其低作為計算基礎。
以正常買賣來說，
銀行鑑價的價格通常會比市價更保守一些，
特別是在房市不好的時候。
因為銀行還把未來房市可能下跌的風險考慮進去，
所以會給出較保守的價格。

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●銀行評估房貸成數有６大關鍵

<<1.借款人收入穩定性>
借款人每個月能夠有穩定的收入來源，

是銀行最喜歡的客群，
如公務人員、500大企 業上班族等等。
如果是自營商、自由業或是沒有穩定收入者，
建議平時就與銀行往來，
建立良好的信用：
例如申請銀行的信用卡。
再來提供其他財力證明：
如年度所得清單、
勞保異動明細、
健保投保明細等，
另外像是名下的不動產、保險、定存、股票基金等也可提出做為輔助。


<<2.借款人信用狀況>
要評估借款人的信用紀錄，
銀行會去調閱他的「聯徵信用評分」，上面就會有個人的信用分數。
會降低個人信用評分的因素包含：
●信用卡遲繳貸款遲繳
●啟用循環利息
●啟用預借現金
●負債總額過高……等。
所以平時就需維持良好的信用。


<<3.借款人對銀行的貢獻度>

要提高對銀行的貢獻度，方式包含：
●使用該銀行的信用卡
●使用該銀行的財富管理
●是該銀行的薪轉戶
●有較多的資金放在該銀行
●透過該銀行申購基金…等。


每個人平常都可以有1~2家主力往來的銀行，
提高自己對銀行的貢獻度，
這樣在跟銀行談貸款成數時，
更有機會爭取到好的條件。


<<4.房子的屋齡、建築結構及地段>
屋齡愈新，貸款成數愈高
一般來說，銀行針對各類房屋住宅的貸款成數如下：
●預售屋：最高8成
●新成屋：7~8成
●中古屋：5~8成
●小套房：5~6成
●權狀15坪以下的小套房：
部分銀行不承作小套房貸款
●總價符合政府豪宅定義的房屋：
最高4成


房子的地段也是決定貸款成數的重點，房屋位於愈精華的地段，
貸款成數愈高，
因為銀行會判定該房屋保值性較高，
願意給比較高的成數。
因此有些精華地區的老公寓，
即使屋齡已經高達40年以上，
還是有機會貸到高成數。


<<5：房子的坪數>
權狀15坪以下的套房，
多數銀行會認定未來轉手較難，
或是認定為投資性質，
因此只能給比較低的成數(如5成)，
或是根本不願意承作。


如果購買的房屋總價符合豪宅的標準，務必要準備超過6成以上的自備款。

「豪宅限貸令」：
台北市總價7千萬以上、
新北市總價6千萬以上、
台中及其他縣市總價4千萬以上視為豪宅，
貸款成數不得超過4成，
且無寬限期。


<<6：房子的周邊是否有嫌惡設施>
如果房屋周邊100公尺內有嫌惡設施，
也會使房貸成數降低。
嫌惡設施包含：
宮廟、加油站、垃圾場、高壓電塔、殯儀館、墳墓、特殊行業等。

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另外如果還無法把握貸款可能核貸的成數時，
在買房簽約時，
很重要的是要與賣方談，
在合約上加註「若申請銀行房貸，
核貸的成數未達Ｘ成或是無法通過房貸，可無條件解約」，
以保障買方權益，
避免貸款成數不足產生違約的問題。


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地產獵人說
Posted 1 year ago

想飛大阪✈️又正打算賣屋嗎?🏠

機不可失！
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2023/9/1（五）至 10/31（二）
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（市價：$26,000），共8組雙人來回機

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10/02（一）抽出委託期間「起日」於9/1-9/30之合約，
抽獎結果於10/02當週公布。
11/06（一）抽出委託期間「起日」於9/1-10/31之合約，
抽獎結果於11/06當週公布。
每次抽獎抽出4名幸運得主，
並於21世紀不動產官網活動頁公布得獎名單。
抽獎時間如遇桃園市政府宣布停班
（以人事行政局公告為準）
或其他不可抗力之突發事件等因素，
主辦單位有權利更改抽獎日期，
將另行公告抽獎時間。

📌詳情請上官方活動頁
new.century21.com.tw/activity/2023starlux

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地產獵人說
Posted 1 year ago

【土地增值稅一生一次VS.一生一屋有什麼不一樣呢?】

土地增值稅是指土地所有權移轉時（例如：買賣、贈與），政府依照土地的漲價倍數，以累進稅率 20％、30％、40％ 的稅率，向出賣人或受贈人課徵。除了一般的稅率，土地增值稅也規定有 10％ 土地增值稅的優惠稅率，但僅針對「自用住宅用地」才有適用，也就是所謂的「一生一次」、「一生一屋」的節稅方式。

買賣房屋時的土地增值稅很可觀，但是每個人都有一次「一生一次」的自用住宅用地優惠稅率。如果已經用過「一生一次」，但是名下只有一間房，還有「 一生一屋 」優惠稅率可以適用。

這兩種節稅模式，有什麼差別？該怎麼選擇最有利？

這兩種方式，都可以用。但你必須先用「一生一次」。

所謂的「一生一次」，可以解釋成：您這一生，保障適用一次的自用住宅用地優惠稅率。

「一生一次」的土地增值稅優惠，只要是在賣屋簽約之前，就算事前一天也可以，把自己、配偶，或直系親屬的戶籍，遷進要賣房屋，並且這間房子沒有出租或是作為營業使用，就可以適用優惠的稅率。

當然，這樣的優惠，每個人的一生，只能用一次

如果您已婚，那麼，您還可以利用「夫妻之間贈與」的方式，把不動產贈與另一半，如果夫妻持有這一筆土地的時間超過兩年，那麼下次再賣出房屋及土地的時候，還是可以用另一半的名義，使用「一生一次」的土地增值稅優惠。因為夫妻之間的贈與是免稅的，所以也不會有贈與稅的問題。

那麼，如果兩次的「一生一次」都用過了，以後還是需要賣房子，怎麼辦？

沒關係，這個時候，如果您的名下，只有自己住的這麼一間房子，就可以繼續適用「一生一屋」的土地增值稅優惠稅率。

所謂的「一生一屋」優惠稅率，立法的用意，就是因為考量到許多人的買屋賣屋，其實都不是因為要炒房或是投資，而是單純的自住。

因此，一個人的一生當中，如果自己、配偶，或是未成年子女的名下，只有這一戶自用住宅，再也沒有其他的房屋，那麼，他在換屋買賣時，還是可以繼續適用優惠稅率。

以下提供『一生一次 』，及『一生一屋 』的比較表及限制條件，這樣就會更清楚了解自己適合使用哪一種囉！

#自用住宅
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＃一生一次
＃一生一屋

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地產獵人說
Posted 1 year ago

【颱風造成房屋損壞、機車或汽車泡水，有相關補助嗎？】


每年七、八、九月為主要颱風季節，
如果您的財產因颱風災害受損，
可以向稅捐稽徵處提出申請，
享受房屋稅、地價稅、使用牌照稅及娛樂稅的減免措施喔!


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地產獵人說
Posted 1 year ago

#凶宅 #買屋
【農曆七月鬼門開！看房子注意：3招辨別凶宅】

買房最怕買到凶宅，但凶宅該如何界定?又怎麼避免買到凶宅?

凶宅是指曾有凶殺、自殺等「非自然」死亡，且發生地點在「產權專有」部分，如果是發生在公共區域及自然死亡則不算凶宅。

實務上在買賣房屋時，賣方應於「不動產現況說明書」中主動告知房屋使用情形，但內政部僅規定賣方要告知「持有」期間有無發生凶殺或自殺情形，但凶宅的屋況瑕疵不會隨著轉手而塗銷。而且凶宅只有在第一次買賣時需於「實價登錄」註記，之後的買賣則無硬性規定必須登錄。若有投機客以低價購入凶宅，再於轉售時隱瞞，將讓接手房屋的買家在不知情下購入凶宅。

如果擔心賣方未誠實告知房屋資訊，可從以下3點觀察：
第一，售價明顯低於行情，近幾年來不動產買賣資訊都可在「實價登錄」上查詢，若是有以上狀況，有可能是賣方急售或有不可告人的屋況瑕疵。
第二，賣方持有時間較短且做出租使用，因凶宅有機會低價取得，如遇頻繁換租情形，可向左鄰右舍、社區管理員及總幹事、鄰里長等打聽原因。
第三，參考民間架設的凶宅查詢系統，如「台灣凶宅網」集合新聞報導、法院公文等，雖然不是官方資料仍可提供參考、交叉比對資訊。

凶宅房價普遍低於行情，實際成交價格仍會因事件發生的輕重、發生時間、買方接受度不同而有差異。在市場上仍有買氣，如無宗教信仰的買方、長期持有出租的投資客，及較特殊職業的自住客等皆會購入這樣的案件。另外銀行在審核凶宅房貸的申請較嚴格，即使借款人財力條件佳，核貸利率及成數條件也會打折，未來若想轉手也有較高難度，因此在接觸凶宅前，應謹慎評估。

#台中買房
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地產獵人說
Posted 1 year ago

#台中買房/雨天看房篇
台灣本來就潮濕多雨又位處地震帶，
所以想買一間中古屋，
其實要注意的事情還真的蠻多的。
買屋前建議最好看過至少 4 次，
才能全方位確認是否符合期待與需求。

白天去（確認採光、通風）
晚上去（確認居住品質）
下雨天去（確認是否會漏水）
假日去（確認休閒生活狀況）

而最近因為颱風，大雨小雨不斷
其實雨天看房才是內行！
房屋發生滲漏水，
基本上都會留下膨脹、水痕、水漬等蛛絲馬跡，

「雨天看房攻略」提供四大方向
1.看區域排水狀況
2.看屋內漏水程度
3.看車位地形地勢
4.看區域恢復機能

幫助想買房的民眾
避免費盡畢生心血卻買到狀況屋!

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地產獵人說
Posted 1 year ago

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大利多!!!請幫忙分享給身邊正在租房的朋友

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地產獵人說
Posted 1 year ago

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請幫忙分享給身邊正在找房的朋友

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